313호

(Q) 

A씨는 2017년 6월에 B씨와 계약기간을 2년으로 하는 상가임대차계약을 체결하였는데, 이후 계약만료일이 다가왔음에도 A씨와 B씨는 임대차계약에 대해 별다른 이야기를 하지 않았고, A씨는 계속적으로 상가를 사용하였습니다. 

B씨는 2021년 12월에 C씨에게 상가를 매도하였고, A씨는 임대인이 변경되어 찝찝한 마음이 들었지만 새로운 임대인 C씨와 특별히 마찰을 일으키고 싶지 않아 이의를 제기하지 않았습니다. 

그런데 2022년 3월경 C씨는 A씨에게 더 이상 계약갱신을 하지 않을 것이라고 하였고, 이에 A씨는 아직 갱신기간이 남아있다고 주장하였지만 C씨는 자신이 임대차계약을 체결한 것도 아닐 뿐만 아니라 갱신요구권을 인정할 수 없다며 거절하였습니다. A씨는 상가 임대차계약을 갱신할 수 없는 것일까요?

(A) 

임대인의 지위와 관련해서 상가건물임대차보호법 제3조 제2항을 살펴보면, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정되어 있어 상가건물을 매수한 매수인은 비록 자신이 임차인과 직접 임대차계약을 체결하지 않았다고 하더라도 매도인이 체결한 임대차계약에서 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 보게 됩니다.

위 사례의 경우 C씨는 비록 A씨와 상가임대차계약을 체결하지 않았지만, B씨로부터 상가건물을 매수함에 따라 B씨가 A씨와 체결한 상가임대차계약의 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있습니다.

임차인의 갱신요구권 행사 가능 기간과 관련해서 과거 상가건물임대차보호법에서는 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있게 하였는데, 2018. 10. 16. 개정된 상가건물임대차보호법에서는 계약갱신요구권 행사기간을 10년으로 확대하였고, 부칙을 통해 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다고 규정하였습니다.

위 사례의 경우 A씨가 2017년 6월 B씨와 상가임대차계약을 체결할 당시에는 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있었지만, 상가건물임대차보호법이 개정된 이후 묵시적 갱신을 하게 되면서 개정된 상가건물임대차보호법의 적용을 받게 되었고, 이에 따라 계약갱신요구권을 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있게 되었다고 할 것입니다. 결국 C씨는 계약갱신을 거절할 수 있는 특별한 사정이 없는 이상 10년을 초과하지 않는 범위에서 A씨의 계약갱신요구를 거절할 수는 없다고 할 것입니다. 

소현우(변호사)